こんにちは、長井ジンセイです。
私の両親は健在なもののかなり高齢となり、ここ最近は身辺整理や相続関係のサポートをしています。
父が所有するマンション（賃貸中）を私に託したいとのことで、いつ託されるのが良いか＝相続or生前贈与について調べてみたので、記錄致します。
中古マンションの相続にかかる費用
こちらのスーモさんのサイトがかなり参考になりましたが、遺産分割協議まで終わったとして、その後に相続登記や相続税の申告が必要になります。
関係書類を見ただけでも卒倒しそうですが・・・
■かかる費用：登録免許税
相続手続きには登録免許税：0.4％がかかる一方で、不動産取得税は非課税ということで、この辺りが生前贈与との違いになりそうです。
500万とすると登録免許税は約2万となります。
■かかる（かもしれない）費用：相続税
基礎控除額の範囲に収まれば相続税がかからないので、明らかに生前贈与よりお得になりそうですが、当該不動産だけでなく相続財産全体を調べなければならないので
中古マンションの生前贈与
マンションの贈与税の計算する場合、譲渡するマンションの「評価額」に贈与税の税率をあてはめて計算する必要があります。
評価額は土地と建物を別けて算出する必要があり、路線価チェックが必要になるため一旦省略、土地・建物ともに固定資産税評価額の合計約500万（父から聞いた額）としておきます。
■かかる費用：贈与税
基礎控除の110万を引ければ良いのですが、別途現金で暦年贈与を受けているため課税標準額は残念ながら減らせず、500万×20％ー30万（特別税率）＝70万が贈与税としてかかりそうです。。
■かかる費用：登録免許税
「生前贈与による登録免許税は、固定資産評価額の２％の金額を支払う」とのことで、相続税の0.4％より高額です。
500万の場合だと10万程度となります。
■かかる費用：不動産取得税
相続ではかからなかった不動産取得税ですが、「生前贈与を行った土地の固定資産税評価額の1.5%」がかかるため、500万の場合は7.5万程度発生しますね。
相続 vs. 生前贈与まとめ
| 相続税 | 贈与税 | 登録免許税 | 不動産取得税 | |
| 相 続 | （累進） | – | 0.4％ | 非課税 |
| 生前贈与 | – | （累進） | 2％ | 1.5％ |
税制としては明らかに相続の方が優位な設定になっています。
基礎控除額も大きい相続税制度の中で、相続財産が基礎控除額を超える（見込）といった場合に関しては、詳細シミュレーションを行って相続税を選択すべきか贈与税を選択すべきかを見極める…くらいが良さそうです。
※父の場合は結構微妙なラインな気がしております（汗）
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